Ценовой пузырь на вторичном рынке Петербурга начал сдуваться

Надежды многих потенциальных покупателей с выгодой приобрести на вторичном рынке квартиру «нового эмигранта» так и останутся мечтами. Но в целом жильё продолжит дешеветь.

После объявления частичной мобилизации рынок вторичной недвижимости вернулся к показателям конца февраля — начала марта. То есть на какое–то время почти остановился. Подавляющее большинство потенциальных покупателей вернулось к сберегательной модели поведения: никаких лишних трат, крупные приобретения откладываются на неопределённый срок.

В частности, в последние 2 недели серьёзно притормозился поток покупателей из регионов. На них у многих агентств приходилось до 30% продаж.
С другой стороны, вторая волна уезжающих из России граждан породила у частных инвесторов надежду на покупки оставляемого жилья по бросовой цене. Но… «Часть отъезжающих из страны уже продали своё жильё в первую волну, в течение лета. Сейчас фиксируется всплеск срочных продаж, но небольшой», — отмечают эксперты.

” То есть сегодня количество выставляемых на срочную продажу объектов гражданами, покидающими страну, не влияет на общую ситуацию на рынке».

Отступление цен
Всё лето стоимость вторички снижалась, а спрос после весеннего провала восстанавливался, пусть до аналогичных показателей предыдущего года и оставалось далеко.

Однако нужно различать цены, заявленные собственниками в интернет–агрегаторах (вроде «Авито»), и реальные результаты продаж. Дисконт может составлять 5–10 и даже 20%. Просто квартиры с адекватной ценой уходили из объявлений, а с завышенной оставались. Поэтому большинство статистических данных запаздывают с отслеживанием снижения цен. Теперь же динамика станет более прозрачной.

«С дальнейшим снижением цен вопрос упирается не в то, каким объектом владеет собственник, а в мотивацию продавца. С одной стороны, можно уверенно утверждать, что сегодня продают только те, кому это всерьёз необходимо. И вне зависимости от типа объекта, если это насущная необходимость, продавец будет снижать цену, пока квартиру не купят», — говорит эксперт.
И пусть сегодня большинство аналитиков, по прогнозам, берут тайм–аут, приблизительные оценки можно дать, если, конечно, опять не вмешается геополитика.
“
«Мой летний прогноз о том, что цены на вторичном рынке будут двигаться вниз, остаётся, — рассуждает Дмитрий Щегельский. — Конечно, до 21 сентября я сравнивал нынешнюю динамику с динамикой кризиса 2014–2015 годов. Но после 21 сентября реальность стала абсолютно новой. Фактически пузырь можно назвать сдувшимся: все цены, которые были задраны, постепенно отыгрывают вниз».

Эксперт напоминает, что некоторое время назад он публично заявил, дескать, в итоге цены упадут на 30%. «Считаю, что так и будет, но, наверное, этот прогноз требует уточнения. Недвижимость — не биткоин, за 5 минут на треть не подешевеет», — уточняет глава профобъединения.

В предыдущие кризисы стабильно происходила корректировка цен — в 1999, 2009, 2015 годах, но она растягивалась на длительный период (9–12 месяцев). Соответственно, можно сейчас ожидать падения цен минимум на 4% в месяц. И те, кто решит продавать квартиру через год, как раз и получат снижение цен на 30%.

Повестка для ипотеки
По оценке агентства консалтинга, в августе банки выдали россиянам 59 тыс. кредитов на вторичном рынке (+38% к июлю). В большинстве городов страны доля ипотеки при сделках на вторичке превышает 70%. В Петербурге, уточняют аналитики, — около 50%. То есть значение жилищных кредитов для сегмента переоценить трудно.

Между тем мобилизация и законопроект о кредитных каникулах для мобилизованных граждан крепко перепугали банкиров. Особенно параграф, согласно которому «долг подлежит списанию в случае гибели военнослужащего в период СВО или позднее, но в результате увечья или заболевания, полученных в ходе СВО, а также в случае признания его инвалидом 1–й группы». Кредиты и микрозаймы членов его семьи также должны быть списаны в этих случаях. И никакой компенсации банки не получат.

«Первое полугодие 2022–го банки и так закончили с совокупным убытком 1,5 трлн рублей. В первую очередь пострадают региональные небольшие банки», — комментирует инвестиционный консультант. Кроме того, можно ожидать ужесточения условий одобрения новых ипотечных займов, роста скоринговой планки.
Но руководитель аналитического центра не соглашается, что банки кардинально усилят отсев заявок. «Взлёта скоринга до заоблачных высот опасаться не следует. Доля женщин–заёмщиков выше доли мужчин. Проблема просматривается на следующем этапе, когда, например, часть продавцов сворачивает предложение, сделки лопаются из–за отсутствия одного из участников», — замечает он.

Напомним, зачастую сделки на вторичке — это цепочки из череды взаимосвязанных сделок. «Сейчас цепочки будут расти, и средняя цепочка вырастет до четырёх объектов», — прогнозирует глава профобъединения.

Аналитики обращают внимание на следующий момент. «Мы зафиксировали снижение влияния ключевой ставки на ипотечную политику банков. Например, ключевая ставка снижается, а банковская ставка остаётся на месте. А в течение последних недель банки уже ставки стали повышать. То есть благостная тенденция, дескать, рынок выходит из весеннего пике, закончилась. Причём закончилась не 21 сентября, а раньше — когда банки перестали снижать ипотечные ставки. Теперь же можно прямо констатировать: доступность ипотечного кредитования в обозримой перспективе повышаться не будет».

Проще говоря, летний толчок, который дало госсубсидирование ипотеки, закончился, и ипотечный рынок перешёл в вялотекущую фазу, когда сделки проводить гораздо сложнее. Шок пройдёт, но останется суета без заметного роста и особого падения.

“
Прошло слишком короткое время с начала частичной мобилизации, чтобы здраво оценивать тенденции рынка. До 21 сентября спрос поступательно восстанавливался, но денежных накоплений клиентам не всегда хватало. И доля покупателей, которые приобретали первичку хотя бы частично на деньги от продажи старой квартиры, в границах лета — начала осени составлял 20–25%. Отдельный ракурс — дорогие объекты. Казалось бы, приличные апартаменты, бизнес–класс, элитное жильё — кому сегодня это нужно? Если мыслить логически — никому. Но в последние месяцы на рынке логика не очень работает и многое происходит с точностью до наоборот. Потому я бы поостерёгся давать прогноз о потере дорогими классами жилья покупательной привлекательности. Буквально сейчас, например, я посмотрел внутреннюю статистику по количеству заходов на сайт апартаментов «Начало». В первые дни мобилизации они снизились на 15–20%, а сейчас восстановились. Я ожидал, что всё упадёт до нуля, но нет. Значит, деньги у граждан на руках есть.
генеральный директор компании «Петрополь»
“
Сейчас сделки носят единичный характер и что–то анализировать трудно. Думаю, шок пройдёт и рынок станет оживать. Есть ощущение, что формируется хороший отложенный спрос. И при позитивных внешних сигналах рынок достаточно быстро развернётся. А пока, как говорится, «при плохом настроении квартиры не покупают». По статистике, я вижу достаточно равный интерес к комфорт– и экономклассу. Перекоса в какую–либо из сторон нет. При этом всё лето сохранялся спрос на петербургские квартиры со стороны жителей других российских регионов. Спрос выше среднего. Даже если сейчас просто посмотреть на автомобильные номера, то около 30% — приезжие.