Девелоперы повысили интерес к реконструкции зданий в Петербурге
У петербургских девелоперов растёт интерес к реконструкции и реновации зданий. Это позволяет снизить себестоимость, упрощает согласование проекта и снимает часть претензий градозащитников.
В Санкт–Петербурге насчитывается более 8.9 тыс. объектов культурного наследия. Из них порядка 3.5 тыс. — федерального значения, многие из них нуждаются в реконструкции. Статус памятника нередко только осложняет задачу реконструкции — девелоперы не трогают их, опасаясь протестов градозащитников, а экономика такого проекта становится непредсказуемой.
Офисы
По данным аналитиков, до конца 2023 года в Санкт–Петербурге ожидается ввод в эксплуатацию около 119.3 тыс. кв.м. арендопригодных офисных площадей, из них 76.3 тыс. кв.м. расположены в объектах реконструкции. То есть на новое строительство в этом году приходится всего 36% запланированных к вводу площадей.
«На количество проектов по реконструкции на офисном рынке непосредственно влияли экономические потрясения. Из–за роста стоимости нового строительства и банковского кредитования сроки окупаемости офисных проектов увеличились, поэтому девелоперы стали чаще выбирать реконструкцию, при которой сильно сокращаются сроки реализации, а также затраты на ремонт и оснащение готового сооружения», — говорят аналитики.
Сейчас стоимость строительства офисного комплекса с нуля составляет 70–120 тыс. рублей за 1 кв.м. улучшений (с учётом стоимости земельного участка) в зависимости от класса проекта. Реконструкция — 50–90 тыс. рублей за 1 кв.м. улучшений.
Редевелопмент и реконструкция зданий чаще благоприятно влияют на городскую среду и позволяют вернуть активы в деловой оборот. При восстановлении исторических памятников формируется качественный объект недвижимости и создаются новые точки притяжения без уплотнения застройки в центральных локациях. «Чаще всего здания реконструкции арендуют или выкупают целиком крупные частные компании или корпорации с большой долей государственного участия, причём иногда договоры аренды или продажи заключаются ещё на стадии строительства», — говорит эксперт.
Жильё
В отличие от реконструкции старого фонда под коммерческую функцию создать на месте старого дома новый современный жилой комплекс гораздо тяжелее. Поэтому девелоперы идут двумя путями — создают или «студийник», или дорогой премиальный комплекс.
«Перед приобретением объектов зачастую нет возможности провести точную экспертизу и составить детальную смету. Качество выполнения работ и сроки нерегламентированы. Мы просто до конца не знаем, какое здание покупаем. В ходе реконструкции могут всплыть разные особенности, например замена фундамента», — говорит представитель застройщика.
Кроме того, есть сложности с приспособлением старых домов под современное использование: планировки квартир получаются неэргономичными, слишком большого метража и т. д. Есть вопросы со строительством подземных паркингов, которые необходимы для жилых домов высокого класса.
У объектов культурного наследия есть и другие минусы: сложно реализовать современные элементы, которые свойственны новостройкам (большие оконные проёмы, террасы). Не всегда достаточно места для полноценного благоустройства внутренней территории.
Чтобы получить качественный жилой комплекс, требуются большие инвестиции. «Надо провести капитальный ремонт, замену инженерных систем, ремонт фасадов, кровли. Плюс к этому за счёт девелоперов осуществляется укрепление фундаментов и несущих конструкций находящихся рядом зданий. Это долгая и кропотливая работа», — рассказывает директор ГК «Альфа Фаберже».
Но в случае удачной локации можно получить проект премиум–класса. Есть примеры Cheval Court на Конюшенной пл., 2, где стоимость квадратного метра превышает 2 млн рублей или Дома Балле рядом с Мариинским театром.
При этом спрос на такие проекты есть и у региональных клиентов, и гостей из столицы
Ремонт
Но если строительство дорогого жилья невозможно (не та локация, плохое окружение и т. п.), можно провести капитальный ремонт старых расселённых домов. Чаще всего такие объекты покупаются на торгах у города, после чего достаточно быстро приводятся в порядок.
У такой схемы есть свои недостатки — например, она не допускает серьёзных изменений планировки и количества квартир. В принципе «распилить» всё здание на студии можно, но достаточно сложно.
Зато есть и преимущества, главное из которых — требуется меньше согласований. А также не будет дополнительной соцнагрузки, которая обычно составляет около 20 тыс. рублей на 1 кв.м. продаваемой площади.
В итоге квартиру в капитально отремонтированном доме можно купить гораздо дешевле, чем в новостройке в той же локации.
Однако в городе не так много зданий, которые подходят для реализации проектов реконструкции. Во–первых, не в счёт памятники и вновь выявленные памятники, не говоря уже про исторические здания. В их отношении слишком много бюрократических препон, требуются согласования КГИОП и велики градозащитные риски, причём порой внезапные. Во–вторых, мало кто готов работать с объектами площадью до 1,5–2 тыс. кв.м.: небольшой объём при сопоставимых административных издержках делает их непривлекательными.
Что делать
Сейчас, по оценкам экспертов, в Петербурге стоят расселёнными более 1 тыс. аварийных домов.
Проблема в том, что в городе нет понимания и решения, что с этим имуществом делать. Причём этого понимания нет уже около 15 лет. Фонд имущества Санкт–Петербурга когда–то создавал списки аварийных расселённых домов, чтобы сформировать программу их продажи. Чтобы здания выставить на торги, надо получить согласование городских комитетов. А дальше начинались трения.
Решения если и принимались, то долго. В итоге на торги попадали 5–10 зданий в центре. Остальные так и стоят и медленно разрушаются, вместо того чтобы получить вторую жизнь.