Дорого и дефицитно: что было и что будет с ценами на жильё в российских столицах

2020 год мы будем вспоминать со сложными эмоциями. Мир столкнулся с непредсказуемым явлением — пандемией короновируса. Миллионы людей были вынуждены корректировать планы и отказываться от намерений, а меняющаяся на глазах реальность диктовала новые правила и стимулировала действия, на которые раньше не решались ни граждане, ни бизнес, ни правительства. Это не могло не сказаться и на рынке жилья, однако вопреки прогнозам (или в отличие от других отраслей) он в ходе адаптации к новым реалиям и с помощью системных мер господдержки стал бить рекорды один за другим. В лидерах оказались столицы.

Из-за короновирусного локдауна в марте страна встала на паузу, в ряде регионов, включая Москву, с 13 апреля по 12 мая строительные работы были временно приостановлены. Несмотря на это, по данным на декабрь 2020 года годовой план столичных строителей (3,6 млн. кв.м. ) уже перевыполнен на 17% — фактически введено в эксплуатацию 4,2 млн кв.м. жилья. «В целом благодаря реализованным мерам поддержки в 2020 году строительная отрасль Москвы не снижала темпы работы и достигла плановых показателей«, — сообщили в пресс-службе мэра Москвы Сергея Собянина.

Северная столица не закрывала стройплощадки ни на один день. Всего с января по 26 декабря в городе введено 2,93 млн кв.м. жилья, включая 163, 8 тыс. кв.м. за счет ИЖС и 9 тыс. кв.м. — за счет средств бюджета. «Петербург с достоинством пережил этот сложный год. На протяжении 8 лет наш город находится в лидерах среди регионов по вводу жилья — у нас ежегодно сдается более 3 млн. кв.м. жилой недвижимости. И нынешний год не стал исключением — до 31 декабря мы планируем ввести 3,2 млн. кв.м. А это значит, все больше горожан смогут улучшить свои жилищные условия», — говорит Евгений Барановский, заместитель председателя комитета по строительству Петербурга.

Стоимость метра
После ослабления карантинных мер на фоне падения доходов населения и ослабления курса национальной валюты рынок недвижимости встрепенулся. Граждане стремились улучшить жилищные условия и сохранить оставшиеся сбережения. Введение налогов на вывод денег за рубеж и нестабильность мировых валют активизировали рынок инвестиций в недвижимость, что, в свою очередь, спровоцировало рост стоимости жилья на первичном и вторичном рынках. Например, в Москве в 2020 году зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки массового сегмента за всю историю рынка. При средней цене по городу в 228 тыс. руб/кв.м. самый дешевый квадратный метр в новостройке в деревне Зверево Новофёдоровского поселения в 35 км от МКАД по Киевскому шоссе (Новая Москва) — 88 398 рублей.
В Петербурге показатели тоже впечатляют. В начале года в Северной столице прирост цены квадратного метра составлял 2-4 % за квартал, в 3 квартале средняя цена выросла сразу на 7-9 %. В четвертом квартале тренд на повышение сохранился. В Петербурге за год квадратный метр в новостройках класса масс-маркет подорожал на 26,4%, в пригородных районах Ленобласти — на 23,4%. При этом элитная недвижимость прибавила в стоимости заметно меньше — всего 7,9% за весь 2020 год.

По мнениям экспертов, ожидать значительного роста цен в дальнейшем не стоит, но и снижаться они не будут. Застройщики постараются удерживать баланс между спросом и предложением в объектах, что в свою очередь будет влиять на сохранение достигнутого уровня средних цен. Но многое будет зависеть от того, какие новые проекты и на каких территориях выйдут на рынок. Важно также и устойчивое положение покупателей, сохранение уровня доходов, господдержка, в том числе по ипотеке.

Ипотека: все ниже, и ниже.
Строительная отрасль вышла в лидеры по динамике роста в уходящем году во многом благодаря системным мерам господдержки, в частности, программы субсидирования кредитов для застройщиков. Эта программа будет действовать до конца 2021 года, и общий объем финансирования в ее рамках составит 12 млрд рублей. Льготы могут получить только те компании, которые выдерживают плановые сроки строительства и сохраняют численность персонала.
Важнейший шаг, на который правительство пошло, чтобы не допустить проседания рынка жилищного строительства, спровоцированного длительной самоизоляцией, — запуск программы льготной ипотеки для покупки жилья в новостройках под 6,5% годовых. Эта программа продлена пока до 1 июля 2021 года.

Льготная ипотека позволила значительно компенсировать весенний провал спроса в локдаун. Число сделок на первичном рынке недвижимости Москвы с января по ноябрь — 71,5 тысяч, что всего на 1% ниже, чем за аналогичный период 2019 года. В Санкт-Петербурге заключено 64,5 тысяч договоров — падение в годовой динамике составило 11%, что связано в том числе и с изменением структуры предложения, а также сокращением новых объемов в продаже. Выбор становится меньше, что способствует частичному оттоку спроса в сегмент готового жилья.
По оценкам аналитиков, 89% предложения первичного рынка Санкт-Петербурга подходит под лимит по льготной ипотеке при первом взносе 20% от стоимости жилья. В Москве эта доля составляет 68%. То есть программа льготного ипотечного кредитования охватывает практически весь рынок Северной столицы и это обеспечит рынку поддержку и в 2021 году. Это позволит планомерно наращивать прайс застройщиками, однако рост будет не столь высоким, как в 2020 году — а на уровне 6-8%. Это в два раза меньше. В 2020 году рекордное увеличение цен объясняется реализацией отложенного спроса: на рынок вышли покупатели, которые ранее не могли себе позволить ипотеку под 8-9% годовых. В 2021 году активность покупателей будет распределена равномернее, поэтому и динамика цен также будет без резких скачков.

Дефицит.
Сегодня в массовых сегментах жилья уровень спроса превышает предложение втрое. Эксперты отмечают особенность структуры рынка недвижимости Санкт-Петербурга — это сокращение активности девелоперов (выход новых квартир и апартаментов). По итогам 2020 года на рынок новостроек Санкт-Петербурга выйдет почти в два раза меньше новых квартир и апартаментов, чем в 2019 году.

По подсчетам аналитиков, с начала 2020 года рынок Северной столицы пополнился 25 проектами, тогда как за аналогичный период 2019 года на рынок вышло 27 новых проектов. Большая часть новых проектов 2020 года представлена в сегменте «бизнес» — на него пришлось 40% от количества новых проектов. Проекты массового сегмента сформировали 32%. На проекты классов «премиум» и «элит» пришлось 24% и 4% соответственно.
В Москве похожая тенденция — объем нового жилья по итогам года меньше примерно на 10%, чем в прошлом году. Высокая активность девелоперов наблюдалась в 2018 — начале 2019 года, когда новые проекты выводились в продажу, в том числе, чтобы соответствовать по стадии готовности и доле проданного жилья старым правилам (без использования эскроу-счетов). Поправки в 214-ФЗ вызвали снижение по объемам вывода новых объектов, поскольку многие из них стартовали заранее. Кроме того, девелоперы не выводят все объемы сразу, придерживая их, и создавая тем самым искусственный дефицит предложения. Это также подогревает интерес покупателей.
Массовый сегмент — самый востребованный, в 2021 году вряд ли что-то изменится. Однако в следующем году покупатели как в Москве, так и Санкт-Петербурге, будут уделять большее внимание функционалу планировок. В этом году многие из нас провели значительное время дома, работая дистанционно, поэтому обустройство в квартире своего личного рабочего пространства стало одной из задач сотен тысяч людей, и уже сейчас покупатели чаще интересуются жильем с большим числом компактных комнат. Средняя площадь проданных квартир после запуска льготного кредитования и завершения самоизоляции превысила 50 кв.м., тогда как в начале года показатель варьировался на уровне 47-48 кв.м.