Грани премиального

Для продавцов элитной недвижимости 2020–й стал крайне успешным — объём сделок вырос и на вторичном, и на первичном рынке. Эксперты уверены, что тенденция продолжится и в этом году.

Статистика брокеров демонстрирует стабильный рост цен на элитную вторичку с весны прошлого года. По данным EMLS, в самом дорогом — Петроградском — районе за год средняя стоимость выросла на 17,4% (до 292,3 тыс. руб. / кв.м.), в Центральном — на 4,85% (до 212 тыс. руб. / кв.м), на Васильевском острове — на 14,7% (до 204,3 тыс. руб. / кв.м). Средний показатель по городу — +14,11%. Вторичка сейчас востребована, что ожидаемо приводит к росту цен. С марта прошлого года стоимость выросла в среднем на 25–30%. Старый фонд по стоимости до сих пор серьёзно отстаёт от нового фонда — разница в отдельных локациях может достигать 300%. Преимущество вторичного фонда для покупателей состоит в том, что там продавцы готовы к торгу, рассматривают различные схемы сделок и т. п. Застройщики в этом вопросе менее гибкие.

У одних объём рынка получается 500 квартир в год, а у других — 5 тыс., поскольку сегмент элитной недвижимости очень размытый — кто–то считает, что к нему относятся любые 150 кв.м. в центре города, а для других это обязательно квартира или дом на Крестовском или Каменном острове. Но если говорить о динамике, то сделок было в 1,5–2 раза больше, чем в прошлом. Причины — льготная ипотека, снижение курса рубля, общая нервозная ситуация. На вторичный рынок существенно влиял и дефицит предложения на первичном, где за последний год вышло всего несколько проектов. Рост по итогам 2020 года ещё более заметен на фоне вялого 2019го. Активность покупателей была высокой до начала октября, а с конца октября и до конца года было затишье, но после Нового года опять наблюдается подъём активности.

Элит или не элит
Элитное жильё — достаточно размытая категория, маркетологи в последнее время называют элитными любые проекты в центральных районах. Премиальные предложения на первичном рынке ограничены, в связи с этим покупатели всегда рассматривают варианты на вторичке. Среди них есть по–настоящему интересные проекты — камерные, с закрытой территорией, без маленьких квартир. Однако они редко попадают на рынок. В последние годы застройщики всё чаще стараются выжать максимум из участка, возводя крупные жилые комплексы на сотни квартир, которые из–за своих масштабов не могут быть отнесены к премиальному предложению даже при удачной локации.

Участники рынка в один голос говорят о дефиците ликвидного предложения, усилившегося из–за большого количества сделок в 2020–м. Главным критерием выбора квартиры в прошлом году из–за ажиотажного спроса стала цена. Но, безусловно, покупатели в выборе ориентируются на локацию, вид, комфортную логистику. Популярное предложение — новая вторичка. Это дома, построенные 5–10 лет назад. В таких комплексах обычно присутствуют подземный паркинг, новые коммуникации, инфраструктура (детский сад, химчистка и т. п.).

Наиболее активен рынок на Крестовском острове, поскольку это единственная чётко спозиционированная элитная локация, — но предложение по вторичке на Крестовском за год сократилось вдвое. Высокий спрос на квартиры на набережных.

В гуще рынка

При этом на рынке обнаруживаются и недооценённые дома. Чётко сформировался неликвид — старый фонд, за исключением расселённых и реконструированных домов. Квартиры в нём фактически не пользуются спросом, их не продать ни за какие деньги, ни с каким дисконтом. Покупателю нужны нормальные планировки, современная инженерия, социальная инфраструктура, однородная среда. Это то, что старый фонд обеспечить не может.
Повышенный спрос продолжится и в будущем, что в итоге приведёт к дальнейшему росту цен.