Коммерческие помещения в ЖК востребованы в эпоху пандемии

Пандемия повлияла на разные сегменты рынка, но товары и услуги у дома стали ещё более востребованы. Поэтому спрос на встроенные коммерческие помещения не упал даже во время самоизоляции, особенно в комплексах с большим количеством жильцов — потенциальных покупателей.

Встроенные коммерческие помещения сегодня являются неотъемлемой частью многих возводимых жилых комплексов — особенно в проектах квартальной застройки и комплексного освоения территорий. Поскольку девелопер понимает, что современный покупатель жилья предъявляет высокие требования не только к качеству строительства дома, но и к инфраструктурной составляющей проекта, в последнее время такие помещения приобрели особую значимость.  Именно там в пределах шаговой доступности наличие продуктового магазина, кабинета врача общей практики и предприятий сферы услуг особенно востребовано жителями.

Площадь, которая отводится в домах под коммерцию, зависит от места расположения жилого комплекса, то есть от возможного потока потенциальных покупателей и посетителей. Коммерческие помещения в новостройках массового сегмента сегодня занимают 5–10% от реализуемой площади объекта.

Чаще всего под коммерцию отводятся помещения на первых этажах, выходящие на автомагистрали или на улицы с активным пешеходным трафиком. Площадь коммерческих помещений зависит как раз от расположения дома относительно дорог и от площади первых этажей. В среднем доля встроенных помещений составляет 3–6% от площади квартир.

Полный набор

Инфраструктурное наполнение каждого конкретного проекта во многом зависит и от локации, и от класса жилья. В целом набор арендаторов на встройку повторяется — в первую очередь это продуктовый магазин, аптека, салон красоты и кабинет врача общей практики, в объектах комфорт– и бизнес–класса премиальный фитнес–клуб будет предпочтительнее продуктового дискаунтера.

Также внутри жилых комплексов наиболее востребованы мини–маркеты, кафе и кофейни–кондитерские, студии красоты, медицинские компании, центры развития ребенка.

Одним из следствий пандемии стало заметное развитие онлайн–сервисов, поэтому сегодня особенно перспективными выглядят площади до 50–80 кв.м., которые подойдут под пункты выдачи интернет–магазинов.

Появляются и новые форматы. Например, в планах компании «Ленстройтрест» — создать небольшие коворкинги в жилых домах, рассчитанные на местных жителей, для которых это возможность не тратить время на дорогу до работы, а, находясь рядом с домом, гибко планировать свой рабочий день и иметь доступ к рабочему пространству в любое время. Сегодня в Петербурге коворкинги расположены преимущественно в центральных районах, открытие их в более удалённых районах и ближайших пригородах улучшит качество местной инфраструктуры и повысит комфорт проживания.

Бизнес для бизнеса

У застройщика есть несколько вариантов использования уже построенных коммерческих помещений. Самый простой — продать, средняя стоимость коммерческого помещения в городе сейчас составляет около 200 тыс. рублей за 1 кв.м. При этом в «топовых» локациях цена зачастую превышает 300 тыс. рублей. Цены на коммерцию показывают стабильный рост несколько лет подряд. Наибольшее увеличение ставок в новостройках происходит по мере заселения очередей и готовности транспортной инфраструктуры. Традиционно пользуются спросом коммерческие помещения, расположенные рядом с крупными транспортными магистралями или вдоль них, помещения с витринными окнами, правильными планировками, высокими потолками, достаточными электрическими нагрузками, несколькими отдельными входами и др.

Во время пандемии не было зафиксировано падения спроса на помещения для бизнеса. Напротив, за 8 месяцев 2020 года объём продаж коммерческой недвижимости увеличился на 19% по сравнению с прошлым годом. Наибольшим  спросом пользовались помещения площадью 400–600 кв.м., рассчитанные на продуктовые магазины.  Во время самоизоляции именно такая недвижимость принесла владельцам колоссальную прибыль.  Особенно высокий доход получали инвесторы, которые заключили с арендаторами договоры, предполагающие получение процентов с оборота.

Цена объектов формируется, исходя из местоположения — Если дом расположен в районе со сложившейся инфраструктурой и обладает высокой проходимостью, то и спрос на коммерческие помещения в нём отличный.

Переход к самоуправлению

Но у продажи коммерческих помещений есть своя специфика. Если девелопер не сдаёт в аренду, а продаёт построенные коммерческие помещения, то он практически не может влиять на то, как в будущем будет развиваться коммерческая инфраструктура жилого комплекса, насколько она будет соответствовать запросам жителей. Ведь помещения могут перепродаваться, и со временем карта района претерпит значительные изменения.

Поэтому многие застройщики предпочитают сами управлять построенными ими помещениями.