Квартира с сюрпризом: дефекты при приемке жилья

Приемка квартиры в новостройке не всегда проходит так гладко, как хотелось бы. В процессе осмотра могут обнаружиться как мелкие недоделки, так и серьезные изъяны. В какие сроки застройщик должен их безвозмездно устранить, на что стоит обратить особое внимание, а на что проще закрыть глаза и исправить самому.

Как понять, что дефекты по-настоящему серьезные

Приемка квартиры – это важное и ответственное мероприятие. От того, как оно пройдет и чем завершится, зависит комфорт проживания собственников. Если подписать акт приемки-передачи, не расставив все точки над «и», то позже это может обернуться потерей времени, нервов и денег.

А все потому, что завизированный с обеих сторон документ – это официальное согласие с тем, что ни застройщик, ни дольщик претензий друг к другу не имеют.

Следует различать два основных момента:

— устранение недоделок в процессе передачи квартиры;

— гарантийные обязательства застройщика.

В первом случае застройщик предъявляет дольщику квартиру. Если есть замечания, то они фиксируются в акте осмотра, а затем устраняются по договоренности сторон в разумные сроки.

Большинство мелких недоделок, которые язык не поворачивается назвать дефектами (например, болтающиеся розетки, мелкие царапины на поверхностях и т.п.), застройщик старается исправить прямо во время осмотра квартиры. Если речь идет о более серьезных вещах, то сторонам придется договариваться о конкретных сроках.

Согласно нормам 214-ФЗ, только недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта, или делающие объект непригодным для предусмотренного ДДУ использования (проживания), являются основанием для отказа от приемки. Таким образом, уже на стадии выявления недостатков может возникнуть спор относительно того, какие из них застройщик согласен устранять, а какие – нет. Однако в этом вопросе застройщики обычно идут навстречу дольщикам.

К серьезным строительным дефектам относятся дефекты такого характера, которые не позволяют нормально и безопасно эксплуатировать помещение. В случае их обнаружения следует написать заявление в адрес застройщика с подробным перечислением и описанием выявленных недостатков.

По-настоящему серьезными дефектами считаются:

• — отсутствие стеклопакетов в раме;
• — сквозное продувание или промерзание конструкций;
• — протечки и сложности с подачей воды;
• — незаделанные технологические отверстия;
• — существенная кривизна и отклонение от горизонта пола и потолка, от вертикали – стен в квартире;
• — некачественно установленная или поврежденная входная дверь;
• — значительное отступление от планировочного решения (по метражу или конфигурации квартиры).

В какие сроки устраняются недоделки.

Если по результатам осмотра квартиры не был подписан акт приема-передачи, это значит, что в ней обнаружились некие недоделки, устранение которых застройщик полностью взял на себя. Вот только точный срок, в который это должно произойти, не определен.

Так, 214-ФЗ обязывает застройщика устранить недостатки «в разумный срок», который определяется соглашением сторон. На практике обычно речь идет о 2-4 неделях, говорит Вероника Перфильева. Все зависит от объема предстоящих работ.

Если же отталкиваться от закона «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 г.), то он устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней. Компании-застройщики могут назначать свои регламенты сроков, не превышающие установленные законом временные рамки.

При возникновении конфликтов.

Если застройщику и дольщику не удалось прийти к консенсусу во время осмотра квартиры, то можно пойти разными путями. Например, прибегнуть к помощи независимой технической экспертизы.

Получив профессиональное заключение «нейтрального» специалиста, стороны обычно достигают компромисса. Если эта мера не помогает, то определить, кто прав, а кто виноват, можно в судебном порядке.

Еще дольщик может направить застройщику уведомление о том, что он принимает квартиру, но требует снизить на нее цену в ДДУ – на сумму, которая покроет его расходы на устранение выявленных в процессе осмотра недостатков. Также он может настаивать на полном возмещении своих расходов, или даже заявить об отказе от договора и потребовать возврата уплаченной цены.

Если между сторонами возникают спорные моменты юридического характера, то важно понимать, что застройщик несет ответственность в соответствии с 214-ФЗ. И это – приоритет. Федеральный закон в иерархической системе важнее, чем договор долевого участия.

Поэтому, если застройщик будет ссылаться на определенные позиции в ДДУ (например, там удалось «протащить» положение, что дольщик обязан подписать акт осмотра до определенной даты), то при разрешении споров надо обращаться именно к 214-ФЗ. Покупатель вовсе не обязан подписывать акт, если возникла спорная ситуация.

При этом застройщик не может в это время в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ. Если в процессе осмотра претензии были выявлены и зафиксированы в дефектовой ведомости, то даже если застройщик отказался подписать ее на месте, этот документ можно направить компании по почте, оставив себе почтовую квитанцию и копию своего акта.

Опасаться ничего не следует: дольщик в этом случае является добросовестной стороной в отношении ДДУ: он не уклоняется от приемки квартиры, а требует соблюдения своих прав.

Гарантийные обязательства застройщика.

Даже когда новостройка уже сдана Госкомиссии, застройщик продолжает нести за нее ответственность. Гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет (на несущие конструкционные элементы, стеклопакеты, фасады). На технологическое и инженерное оборудование (отопление, вода, газ, электричество) гарантия меньше, только 3 года, при условии, что иное не прописано в ДДУ. На отделку гарантия действует только 1 год.

Если какой-либо дефект в квартире был выявлен уже после заселения, то нужно будет доказать, что он подпадает под гарантию. Застройщик может не согласиться с тем, что обнаруженный недостаток находится в зоне его ответственности, если есть подозрения, что дольщик нарушал правила эксплуатации или ремонта, или же произошел естественный износ конструкции. Подобного рода конфликты решаются в судебном порядке после проведения независимой экспертизы.

Чтобы заявить о наступлении гарантийного случая, необходимо зафиксировать недочеты (например, сфотографировать) и направить их застройщику или управляющей компании вместе с заявлением, в котором содержатся требования устранить обнаруженные дефекты.

Иногда этого достаточно, иногда нет. Тогда в квартиру отправляют специалиста, который убеждается в обоснованности претензий. После этого уже выносится решение, будет ли застройщик устранять неисправность за свой счет, или это придется делать хозяину квартиры.

Технический специалист на осмотре.

Зачастую дольщик не имеет специфических знаний в области строительства и не знает, как вести себя, когда его приглашают на осмотр квартиры. Поэтому ему проще взять с собой технического специалиста. Насколько необходима такая мера?

Если клиент переживает, он может потратиться на дополнительные замеры и помощь профессионалов в приемке квартиры. Но практического смысла в этом мало.

Замеры, которые прописанны в акте приема-передачи, осуществляет не застройщик, а независимая организация, которой нет смысла и выгоды обманывать дольщиков. Перепроверка замеров может быть актуальна в случае расхождения фактической площади квартиры и площади, указанной в договоре, чуть более чем на 1 кв. м. Так как в этом случае требуются дополнительные взаиморасчеты с застройщиком.

По закону не принять квартиру можно только с существенными замечаниями, препятствующими нормальному в ней проживанию: отсутствие электричества, водоснабжения, отопления, вентиляции, видимые дефекты окон, дверей, обоев, напольного покрытия и т.д.