Перезагрузка рынка: Апарт-отели для жизни и новый закон

Интерес к апартаментам в Петербурге растёт, несмотря на пандемию и экономическую нестабильность. Даже в первой половине нынешнего года, когда весь рынок недвижимости попал в зону турбулентности, апарты продолжали пользоваться спросом. По разным оценкам, продажи юнитов увеличились более чем на 10% по сравнению с прошлым годом.

По итогам первой половины 2020 года свободное предложение на рынке апартаментов Северной столицы насчитывало 6,3 тыс. юнитов общей площадью 216 тыс. кв.м. На фоне пандемии и кризиса в туристической отрасли девелоперы были сосредоточены в большей степени на реализации существующих проектов, нежели на развитии и выводе нового предложения. Доля сервисного формата составила 83%, остальное пришлось на несервисные комплексы.

«В течение 2020 года спрос на апартаменты характеризовался неравномерностью и острой зависимостью от внешних экономических факторов, распространения COVID-19 и ограничительных мер. По итогам первого полугодия 2020 года на рынке было реализовано 2,6 тыс. апартаментов, что на 17% превышает уровень продаж аналогичного периода 2019 года», — подсчитали аналитики.

Грядут перемены

Между тем девелоперы уже сейчас начали готовиться к новому всплеску интереса к недвижимости. Этому, в частности, будет способствовать закон об апартаментах. В правительстве и Госдуме уже давно обсуждали идею законодательного урегулирования рынка апартаментов, четкого определения этого термина и его правового статуса. К активной стадии решения вопроса власти перешли после обновления кабмина и прихода в него Марата Хуснуллина.

Минстрой еще в 2016 году планировал внести поправки в законодательство, когда рынок апартаментов был только в самом начале своего бурного развития. Однако довести дело до конца не удавалось. Только в апреле 2020-го Совфед наконец-то представил законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений. Предполагается, что тем самым собственники получат возможность регистрации и прописки в апартах. Кроме того, было предложено отказаться от коммерческих ставок в структуре коммунальных платежей. За счет этого законодатели намерены снизить расходы на ЖКУ в апартаментах.

Есть мнение, что законопроект разрабатывался прежде всего для крупного московского рынка, чтобы нормализовать сложившуюся там ситуацию. «Петербург — уникальный город с точки зрения строительства апартаментов: здесь доминирует сегмент сервисных апартаментов, который оказался востребованным на рынке. Нигде в России такого нет. В Москве доля сервисных апартаментов невелика и потому не является определяющей. В Петербурге апартаменты фактически дополняют недостающий номерной фонд для туристического потока, который до пандемии стабильно рос с каждым годом и продолжит расти после восстановления ситуации».

Строить апартаменты для жизни в Москве исторически было выгодным как для застройщика, так и для покупателя, потому что было дешевле аналогичного жилья.

Пожалуй, самый распространенный стереотип об апартаментах — утверждение о том, что их можно покупать исключительно как инвестиционный объект под сдачу, но не для собственного проживания. Одна из причин так думать — неопределенный правовой статус: использовать как жилье апартаменты можно, однако назваться владельцем жилой недвижимости нельзя. Регистрацию получить можно, но временную. Вторая же причина в том, что тарифы на некоторые коммунальные услуги — электричество и водоснабжение — могут быть выше на 10–20% по сравнению с обычной квартирой. Хорошая новость: прямо сейчас эти вопросы решаются на государственном уровне. В июне этого года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин внес поправки в законодательство, которые позволят перевести апартаменты в разряд жилых помещений. Вице-премьер считает, что жильцы апартаментов должны иметь право на прописку и снижение стоимости услуг ЖКХ. Есть вероятность, что поправки будут приняты уже на осенней парламентской сессии. Логично предположить, что при укреплении правового статуса цены на апартаменты могут пойти вверх, что само по себе является отличной новостью для тех, кто покупает апартаменты прямо сейчас

Если говорить об инвестиционной привлекательности апартаментов, то в рамках строящихся проектов с полученными разрешениями на строительство интерес будет заключаться в возможности перепродажи апартов как квартир для жизни. Для инвестора возможность прописки будет позитивным фактором, повышающим ликвидность объекта.

Участники рынка прогнозируют, что как только апартаменты приравняют к жилью, они вырастут в цене. Произойдет это в том числе благодаря укреплению правового статуса данного формата недвижимости. Высокие коммунальные тарифы и возможность лишь временной регистрации позабудутся, оставив в прошлом стереотип о сугубо инвестиционной выгоде апартов. Одновременно с этим решится вопрос записи ребенка в школу, привязки к поликлинике. По примерным подсчетам, объекты, изначально спроектированные на уровне жилых домов, сразу получат +20% к стоимости. В выигрыше окажутся покупатели, успевшие приобрести апарты до принятия поправок.

Масштабные нововведения не отразятся на планах крупных девелоперов, поскольку строительство апарт-комплексов — тренд, который поддерживают компании, чувствующие себя на рынке уверенно.

«Считается, что к качеству жилья при строительстве апартаментов предъявляются более низкие требования, а потому больше шансов столкнуться с ненадежным девелопером. Мы же полагаем, что покупать недвижимость у застройщика, который имеет неоднозначную репутацию, — в любом случае риск, и не важно, апартаменты это или обычная квартира. Поэтому первое, что стоит сделать, задумываясь о покупке, — убедиться в надежности строительной компании»