Петербургские застройщики сохранили выручку при падении продаж

Первичный рынок недвижимости продолжает лихорадить. Во второй раз за год продажи резко упали. Впрочем, за счёт высокой цены девелоперам удаётся оставаться на плаву и продолжать строительство.

По данным аналитиков, за 9 месяцев 2022 года в Петербурге и области было продано 52.7 тыс. квартир общей площадью 2.07 млн м.кв. Суммарная выручка застройщиков при этом составила 389.9 млрд рублей. Средняя цена проданного жилья — 188 тыс. рублей за 1 кв.м. По сравнению с прошлым годом объём продаж упал примерно на треть. При этом выручка застройщиков практически не пострадала: за 9 месяцев прошлого года они заработали чуть более 390 млрд рублей. Это связано в основном с ростом цен на строящееся жильё. В сентябре год к году цена выросла со 161.6 тыс. до 207 тыс. рублей за квадрат.

Рынок в лихорадке
Все 9 месяцев этого года рынок строящегося жилья лихорадило. В январе и феврале ситуация была спокойной: 7.1 тыс. и 7.8 тыс. сделок. Однако в марте, после начала спецоперации, на рынке первичной недвижимости наблюдался ажиотажный спрос. Покупатели спешили оформить договоры на фоне снижения курса рубля и закрытия ипотечных сделок на ранее одобренных условиях. В итоге в марте было продано 9.7 тыс. квартир и апартаментов, а в апреле, когда частично закрывались мартовские сделки, — 7.2 тыс.

Далее последовало снижение покупательской активности в мае и июне и как следствие — снижение количества заключённых сделок: 3 тыс. и 3.4 тыс. зарегистрированных ДДУ. Заградительные ипотечные ставки на фоне привлекательных процентов по вкладам, а также общая неопределённость на рынке обрушили продажи во всех классах.

После запуска новой программы субсидирования ипотеки, в июле рынок начал постепенно расти. По данным аналитиков, в августе и сентябре в Петербурге и области было продано 5.2 тыс. квартир (в августе — 4.9 тыс., в июле — 4.3 тыс.). Общая площадь реализованной недвижимости составила 220.7 тыс. кв.м. (207.6 и 181.1 в августе и июле). Всё лето и первый осенний месяц продолжала расти и доля сделок с ипотекой, что ожидалось после возобновления в начале лета государственной программы по субсидированию ставок. В июле она составила 84%, в августе — 86%, в сентябре опять 84%.
Продолжал расти объём предложения на рынке — девелоперы активнее, чем в начале года, стали выводить проекты на рынок.

По данным ЕИСЖС, в октябре объём строящейся недвижимости в агломерации составил 12.3 млн кв.м. жилья. В начале лета было 11,6 млн кв.м.
«Сейчас, когда ситуация на рынке материалов несколько стабилизировалась, так, цены на арматуру и газобетон упали почти в 2 раза, удалось наладить поставки импортных материалов. Поэтому, несмотря на все сложности, вновь появилась возможность построения финансовых моделей и стали понятнее условия банковского финансирования», — считает генеральный директор Element development.

И вот опять
Как говорят застройщики, строительный рынок отреагировал на события февраля достаточно спокойно, если сравнивать со другими отраслями.
Результаты падения продаж, обусловленных мобилизацией, можно будет понять, только подведя итоги октября, а то и ноября.
«Первые наблюдения показывают, что спрос после 21 сентября сократился примерно на четверть. Непонятно, насколько это эффект “первоначального шока”, который вскоре скорректируется, а насколько — долговременное явление. Есть гипотеза, что люди со временем привыкают к новым обстоятельствам, и если человек сегодня просто опасается принимать решение о серьёзной покупке в связи с “непонятной” ситуацией, то через месяц–другой он всё равно к этому решению придёт. Опять же если не появятся “новые вводные”. Но тут мы не можем прогнозировать», — рассказывает президент группы RBI.

Сейчас рынок находится в состоянии неопределённости. «Сомнения относительно ситуации и перспектив у застройщиков присутствуют всегда, ведь изменчивость — базовое свойство любого рынка. Но в текущей ситуации уровень нестабильности значительно возрос. До этого был период активного роста. Сейчас мы понимаем, что нет возможности вернуться к прежним показателям, а траектория движения к точке равновесия пока никому не кажется ясной. Началась переоценка рисков со стороны всех участников рынка недвижимости: застройщиков, девелоперов, банков и клиентов в том числе. И этот процесс займёт какое–то время», — говорит генеральный директор группы ЦДС

По словам коммерческого директора ГК «ПСК», компания в ближайшие месяцы будет искать варианты развития в текущей ситуации. «На первом этапе, в который мы только вошли, рынок будет сжиматься. Ни настроения, ни законодательные реалии, ни ипотечная политика не являются стабилизирующими факторами. Напротив, усугубляющими. Интересантов в ближайший месяц будет меньше. Основная задача девелоперов сейчас — в сохранении бронирований и переводе их в сделки. Для чего будет использоваться весь арсенал доступных финансовых инструментов: от новых программ ипотеки до рассрочек с гибкими условиями», — говорит он.

Сокращение игроков
Продолжает сокращаться и количество строительных компаний. Если в 2019 году на рынке Петербурга работали 82 организации, то сейчас их 67 (минус 19%), в Ленобласти — на 28% меньше, 51 организация против 70 в 2019–м. Впрочем, упали и объёмы строительства.

Происходила и происходит ротация среди топовых застройщиков. За прошедший год Setl Group уступила лидерство «Группе ЛСР».
В дальнейшем, по мнению участников рынка, количество строительных компаний будет уменьшаться. «В целом я не вижу в этой ситуации каких–либо негативных последствий для рынка. Консолидация позволит очистить его от тех, кто не может или не хочет больше работать, оставив в строю опытных игроков», — говорит директор по продажам группы «Аквилон».

Эксперты считают, что консолидация девелоперского бизнеса — логичный и экономически понятный процесс. «Чем меньше компания, тем больше у неё дополнительных расходов на 1 кв.м. строящегося жилья. Это и реклама, и административные затраты. Кроме того, такой компании тяжелее разговаривать с банками и условия по кредитам для неё будут хуже, чем для крупного застройщика», — говорит генеральный директор «Максимум лайф девелопмент».
Небольшой компании с маленькими объёмами строительства дороже обходятся стройматериалы. «В нынешних условиях крупные компании вынуждены постоянно наращивать объёмы — это их бизнес–стратегия. Маленькие фирмы, которые один объект построили, другой начали, так и будут работать. А вот середняки либо вырастают до больших, либо сворачиваются до маленьких», — говорит руководитель проекта.