Рынок апартаментов в Петербурге поставил абсолютный рекорд
Спрос на апартаменты в Петербурге бьёт рекорды.
Как подсчитали в консалтинговом центре, в прошлом году на рынке строящихся апартаментов Северной столицы продано 5,3 тыс. лотов, или 161 тыс. кв.м. Это абсолютный рекорд за весь период развития сегмента в городе: в 2018–2019 годах на первичном рынке продавалось по 4,3–4,9 тыс. апартаментов.
Рост объёма спроса в 2021–м к 2020 году составил 13%. По данным, всего по состоянию на 1 января объём предложения на рынке находится на уровне 610 тыс. кв.м.. Это 17,5 тыс. лотов в 26 проектах городского формата классов «комфорт» и «бизнес».
При этом превалирующая доля объёма (86%, или 556 тыс. кв.м.) приходится на сервисные проекты. Зонами концентрации предложения являются Московский (34%), Невский (20%) и Выборгский (14%) районы.
Преимущественно апарт–отели расположены вблизи станций метро «Парнас», «Чёрная речка», «Улица Дыбенко», «Бухарестская», «Кировский завод». Подавляющее количество (83%) реализованных апартаментов — студии.
Участники рынка объясняют высокий спрос желанием покупателей сохранить сбережения в период нестабильной экономической ситуации, высокой инфляцией и серьёзными инфляционными рисками в будущем.
«Инвестиции в апартаменты будут только увеличиваться. Они приносят и пассивный доход, и средства за счёт капитализации юнита. С 2011 года апартаменты прирастали в цене порядка 10% в год. В период ажиотажного спроса 2020–2021 годов скачок достигал 30%. И это несмотря на снижение туристического потока», — говорит директор по развитию Л1.
«Вложения в апартаменты в целом перспективны. Но, чтобы они были оправданны, необходимо выбирать ликвидные продукты, где есть собственная профессиональная УК с опытом работы в гостиничном бизнесе, есть понятные доходные программы, а также инфраструктура и набор сервисов, которые обеспечат привлекательность апартаментов для клиентов», — говорит генеральный директор 25/7 by GloraX.
Традиционно одним из преимуществ апартаментов является относительно низкий бюджет покупки по сравнению с жильём. Минимальная стоимость лота — от 3,5–3,6 млн рублей, в то время как в 2020 году она была на 1 млн рублей ниже.
Средняя цена сервисных апартаментов только за 2021 год выросла на 38%, до 247,1 тыс. рублей за 1 кв.м., тогда как по итогам 2020–го эта цифра составляла 20%.
«В условиях пандемии и закрытых границ многие апарт–отели смогли переориентироваться и перешли с краткосрочной на средне– или долгосрочную аренду. В настоящее время средняя годовая доходность по предлагаемым программам аренды на рынке сервисных апартаментов — около 8%», — добавляет Ольга Трошева.
Как говорят участники рынка, несмотря на пандемию, периодические карантины и ограничения, апарт–отелям удалось удержать доходность на нормальном уровне — в основном за счёт более гибкой политики и совмещения краткосрочной и долгосрочной аренды.
«Мы в 2021 году поняли, что формат, который позволяет иметь максимальную загрузку, — это баланс между краткосрочной и долгосрочной арендой. Он действительно эффективен», — говорит директор по продажам и управлению комплекса апарт–отелей Valo.
С ней согласна коммерческий директор Docklands development. «Действительно, сейчас самая правильная стратегия — совмещение краткосрочной и долгосрочной аренды. У нас актуальное соотношение примерно 35:65. Сейчас многие готовы платить за долгосрочную аренду больше», — замечает она.
Растёт и доля рекреационных апартаментов. В прошлом году новый проект на этот рынок вывела группа RBI, в конце года открылись продажи в проекте Element development в Сестрорецке, напротив парка Дубки. «Сейчас на фоне пандемии возник спрос на новое загородное жильё — квартиры выходного дня. Его как раз и могут “закрыть” апартаменты», — говорит директор Element development.
Как отмечают в КЦ, один из трендов 2021 года — рост количества объектов, которые реконструируют под апарт–отели. Около 10% в структуре спроса пришлось на объекты реконструкции, в то время как ранее с данным типом лотов заключались единичные сделки, не более 2% в объёме продаж. Популярность формата обусловлена расположением таких отелей преимущественно в центре города, что обеспечивает высокую загрузку, небольшим номерным фондом, близостью к достопримечательностям, торгово–развлекательным объектам и станциям метро.
Объём нового предложения на рынке апартаментов в 2021 году вырос практически так же, как и на рынке жилья. В продажу за год поступили 4,7 тыс. лотов, или 153 тыс. кв.м., что на 54% больше показателей 2020 года. Локацией–лидером стал Курортный район с долей 25% в выводе новых от общего количества апартаментов. Активно открывались продажи в Московском (19%) и Кировском (17%) районах. «Несмотря на все сложности с получением согласований и банковского финансирования, сегмент остаётся интересным и для девелоперов, и для частных инвесторов», — уверен генеральный директор «Максимум лайф девелопмент».
«Спрос на апартаменты остаётся высоким. Сейчас они конкурируют в большей степени с рынком жилой недвижимости, а не с депозитами. При этом если сравнивать апартаменты с квартирами, то юниты выигрывают за счёт предоставляемых сервисов», — подводит итог коммерческий директор ГК «ПСК».