Себестоимость квадратного метра будет расти
Удорожание импортируемых материалов, оборудования, запасных частей и основных локальных стройматериалов, а также дефицит рабочей силы приведут к росту себестоимости строительства до конца 2021 года минимум на 16%, прогнозируют эксперты.
Средняя строительная себестоимость в элитном сегменте с конца 2020 года уже выросла до 168 тыс. за 1 кв.м. (+5%), в классе B — до 103 тыс. за 1 кв.м. (+7%). Показатель по массовому жилью достиг 76 тыс. за кв.м., показав прирост в 12%.
Эксперты полагают, что строительство элитки к концу года будет обходиться в 205 тыс./кв.м. (+22%), в среднем сегменте — 139 тыс./кв.м. (+35%), в экономе — 88 тыс. руб./кв.м. (+16%). Высокие темпы роста в более дорогом жилье объясняются большим использованием импортных материалов.
Наибольший вес в себестоимости (более 60%) имеют затраты на строительно-монтажные работы, которые чувствительны к волатильности рынка. Специалисты бьют тревогу: за последние три месяца стоимость арматурной стали выросла на 40%, похожие показатели у пиломатериалов, товарный бетон поднялся на 10%.
По данным исследования, в попытках сдержать рост цен девелоперы проводят внутренний стоимостной аудит проектных решений, реализуют вариативное проектирование узлов или деталей с помощью BIM, максимизируют выход полезных площадей и сокращают потери на местах общего пользования и технических помещениях, организуют тендеры поставок, поиск и поставку дефицитных материалов из дальних регионов страны. Рост себестоимости также подстегнул застройщиков рассматривать замену материалов инженерного оборудования на более низкие по стоимости аналоги, сокращение объёмов используемых материалов в конструкциях до минимально необходимых.
Правительство сейчас также пытается влиять на рост строительных материалов на локальном рынке, например, через повышение вывозных пошлин.
«Девелоперы, которые неверно оценили инфляционные издержки в своих финансовых моделях, особенно утверждённых до начала массового удорожания материалов (до четвертого квартала 2020 года), могут иметь трудности с завершением проектов. Приобретённые участки для застройки уже после влияния фактора роста цены продаж и себестоимости также могут иметь трудности в реализации, так как дальнейший потенциал рынка не очевиден, и рассчитанный при покупке земли будущий денежный поток может не реализоваться. С одной стороны, столь значительные изменения рынка — это риски, но с другой стороны, это также значительные возможности для расчётливых и опытных игроков, — комментирует эксперт — Механизмы государственного воздействия в какой-то степени включаются в работу, однако результат пока не отразился на ценовых показателях, а нарушение грузового сообщения с Китаем или рост мирового спроса на материалы после локдауна могут продолжать оказывать давление на себестоимость в этом году».
Рост цен на материалы в конечном итоге влияет на увеличение стоимости жилья для потребителя. Но, безусловно, в первую очередь цена зависит от рыночных факторов — баланса спроса и предложения.
«Лифтовые системы зарубежных производителей подорожали на 30%. В целом, рост себестоимости строительства по итогам 2020 года составил не менее 15%.
В сегментах «бизнес» и «элит» заместить российскими аналогами, например, инженерное оборудование и дизайнерские отделочные материалы почти невозможно. Одна из наиболее сложных категорий — это слаботочные системы. Они обеспечивают функционирование пожарной и охранной сигнализаций, систем видеонаблюдения, телевидения и интернета, улучшают работу систем контроля доступа и диспетчеризации. После введения санкций нужна была альтернатива. Наиболее активное развитие в части слаботочных систем сегодня демонстрируют компании из Южной Кореи». – говорят участники рынка.
«Себестоимость строительства за последние полтора-два года выросла в среднем почти на 30%, — резюмирует директор по развитию компании Л1. — Это и введение проектного финансирования, и социальная нагрузка на девелопера, и дефицит и, как следствие, подорожание рабочей силы. Только металлоконструкции и арматура, по некоторым оценкам, подорожали на 80%. Поэтому цена в 130 тыс./кв.м. — это на уровне рентабельности в приграничных локациях со слабой инфраструктурой и высокой плотностью. В выгодных локациях рядом с метро земля очень дорогая, и для застройщиков такая цена «сведёт» всю экономику проектов к нулю или даже отрицательным значениям».