Шеринг побеждает: стоимость квартир в Петербурге растёт быстрее арендных ставок

Тем, кто решает жилищный вопрос, а не инвестирует в бетон, сейчас выгоднее арендовать квартиру, чем покупать её.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, по данным ЦБ, по итогам января составила 7,81% (на первичку — 5,88%, на вторичку — 8,87%). По сравнению с январём 2020–го ставка на квартиры в новостройках выросла на 0,05 п. п., в старом фонде — на 0,85 п. п. Эксперты уверены, что стоимость кредитов на покупку жилья будет расти вслед за ключевой ставкой.

Исследование Национального бюро кредитных историй утверждает, что в декабре 2021 года размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита, в Петербурге вырос по сравнению с июнем 2021 года на 9,2%, составив 115,2 тыс. рублей (из расчёта, что относительно комфортным для заёмщика является соотношение ежемесячных платежей к доходам на уровне 1/3). Рост для Ленинградской области — 10%, с 91,3 тыс. до 100,4 тыс. рублей.

«Динамика доходов населения не компенсировала столь быстрое и значительное удорожание жилья. Заёмщикам важно контролировать кредитную нагрузку и планировать свои финансы таким образом, чтобы выплаты по кредиту позволяли поддерживать привычный уровень жизни», — отмечает генеральный директор НБКИ.

Стоимость покупки квартиры в Петербурге выросла за последний год на 20–30%, ставки по ипотеке поднялись. «В настоящий момент выгоднее арендовать недвижимость, так как купить квартиру стало крайне сложно, у некоторых не хватает денег даже на первоначальный взнос», — подтверждает эксперт. Стоимость аренды тоже растёт, но не так критично. К тому же пандемия, особенно на первых этапах, негативно сказывалась на рынке аренды. Сейчас цены на аренду вернулись к уровню 2019 года после продолжительного спада.

Поменьше и подальше
Портрет арендатора сегодня: молодые люди от 23 до 35 лет с высшим образованием. Большинство молодёжи — из Ленинградской области или других регионов страны. Также фиксируется большой спрос от граждан СНГ, которые приехали на заработки в Россию.
Традиционно максимальным спросом у арендаторов пользуются небольшие квартиры (студии и однокомнатные), расположенные рядом со станциями метро. Всегда есть спрос на относительно недорогие локации в спальных районах и приграничных городах Ленобласти, особенно если в шаговой доступности есть метро. Также стабилен спрос на малогабаритное жильё в центре города, включая комнаты. Однушку в центре найти практически невозможно, остаётся снимать либо двушку, либо комнату.

Риелторы отмечают продолжающийся с начала пандемии тренд на аренду загородного жилья. Причём не только на летний сезон, но и для постоянного проживания. Однако ликвидного предложения на рынке мало. К нему относятся современные дома в районах, обеспеченных не только коммерческой, но и социальной инфраструктурой (детские сады и школы имеют принципиальное значение).

«Удорожание квартир происходит более быстрыми темпами, чем рост ставок аренды. Фактически ставки аренды стагнируют, в том числе в результате снижения спроса из–за пандемии коронавируса и последовавших ограничений передвижения, удалённого формата работы», — комментирует руководитель консалтингового центра. После роста цен на рынке аренды в ближайшие месяцы будет наблюдаться небольшое их снижение, но влиять будет исключительно фактор сезонного снижения.

Инвестируют в метры
Несмотря на то что по итогам 2021 года выручка застройщиков увеличилась, количество сделок на первичке продолжило снижаться. Если в 2019 году, по данным Росреестра, в Петербурге было зарегистрировано 99 589 договоров долевого участия, в 2020-м — 81 051, в 2021-м — 75 760. Значительная часть сделок — инвестиционные, рассчитанные на перепродажу, чаще всего — быструю. Грамотные инвесторы, вложившие средства в покупку жилья в начале 2020 или 2021 года, с учётом роста цен за последние 2 года на уровне 26–32% на масс-маркет могли быстро получить очень высокий доход.

С учётом небывалого роста себестоимости строительства, высокой инфляции рост цен на новостройки продолжается и в текущем году, что видно по результатам января. Поэтому и сегодня при грамотном выборе проекта инвестор может рассчитывать на хороший доход (при перепродаже). При этом значительная часть покупателей–инвесторов пока не являются профессионалами. Покупая недвижимость, люди стремятся сохранить накопления.
«В условиях инфляции и неопределённости граждане покупают квартиры и сдают их в аренду не для того, чтобы получать серьёзную прибыль. Инвестиционная прибыль от сдачи в аренду часто оказывается меньше прибыли от роста цен на жильё, достаточно взять прошлый год с удорожанием жилья на 50%», — отмечает эксперт.

Сдача в аренду — разговор не о выгоде, а о сбережении денег. «Самый простой вариант — купить однушку или студию и её сдавать. Студия — идеальный вариант из–за минимальной цены входа. По квартирам с тремя и более комнатами окупаемость — больше 40 лет в среднем, говорит он.
«У элитной недвижимости сроки окупаемости запредельные, покупать её для сдачи не имеет смысла. Лучше взять три студии», — добавляет эксперт. По его подсчётам, срок окупаемости инвестиционного жилья сейчас находится на уровне не менее 20 лет, а скорее — 35 лет и 3% годовых.
В зависимости от объекта и площади квартиры окупаемость сегодня может составлять от 15 до 20 лет. Помимо цены покупки квартиры надо учитывать и затраты, связанные с ремонтом и меблировкой. В этом случае серьёзную конкуренцию квартирам составили апартаменты, которые сдаются полностью готовыми к сдаче сразу же после получения ключей.

«Инвестиции в квартиру для последующей сдачи в аренду — бизнес сомнительный. Здесь скорее основная мотивация — просто иметь некий дополнительный доход. Арендные ставки на студию стоимостью 3.5 млн. рублей — порядка 22 тыс. рублей в месяц. Нужно более 13 лет, чтобы окупить всю стоимость квартиры. И мы ещё не включили в затраты ипотеку (её может и не быть), а также ремонт и обстановку квартиры», — добавляет директор по маркетингу.
Участники рынка отмечают рост интереса небольших инвесторов, ранее специализировавшихся на скупке квартир на ранних стадиях строительства, к коммерческой недвижимости. Речь идёт о кладовках, местах в паркингах, апартаментах под управлением профессиональных операторов и встроенных коммерческих помещениях на первых этажах жилых комплексов. Палитра предложения здесь достаточно широкая, но требуются дополнительные знания.