Сроки окупаемости жилой недвижимости увеличились до 30-40 лет

Доходность вложений в строящиеся квартиры постепенно приближается к минимальным показателям.

При цене однушки в черте Петербурга 10 млн рублей и арендной плате 30–40 тыс. рублей, без учёта сопутствующих затрат и при условии постоянной сдачи, окупаться она будет более 20 лет. В реальности вернуть вложенные в покупку жилья деньги можно будет только через 30–40 лет. Конечно, цена на квартиру за это время изменится, как и стоимость аренды. Но и сама квартира при постоянной сдаче постепенно будет «уставать» и требовать вложений в ремонт.
При этом ставки по депозитам достигают уже 20–22%. Однако это не значит, что на рынке недвижимости не осталось конкурентоспособных стратегий.

Апартаменты

Самый простой вариант — сервисные апартаменты. Купил, заключил договор с УК, приобрёл пакет с меблировкой, — можно готовить счёт и получать прибыль. На фоне растущего турпотока доходность гарантирована. Плюс низкая стоимость входа — один юнит можно купить от 4 млн рублей. Сдаваться он будет за 25–35 тыс. рублей. Окупаемость в этом случае составит 160 месяцев. Однако, как правило, потребуются дополнительные затраты на услуги управляющей компании и на продвижение апарта в агрегаторах. Для долгосрочной аренды это минус 25%, для краткосрочной — минус 35–45%. Таким образом, окупаемость вырастает до 200 месяцев.

Можно купить не сервисные апартаменты, например для долгосрочной сдачи. Чаще всего в них уже сделана чистовая отделка, а при покупке выдаётся сертификат на мебель. Минимум усилий и вложений, и недвижимость можно использовать для жизни или начать сдавать в аренду. По оценке, окупаемость апартаментов для жизни составит около 120 месяцев.

Готовый арендный бизнес

Остаются популярными помещения для стрит–ретейла в новостройках. Как ни странно, для того чтобы получить большую прибыль, надо вкладываться не в топ–комплексы в центре или оживлённых районах, а в новостройки на отшибе. Например, ставки аренды в Мурино или в Новосаратовке уже приближаются к цене основных торговых коридоров, а цена покупки там гораздо ниже.

Хороших готовых арендных бизнесов в бюджете до 10 млн рублей практически не появляется на рынке, поэтому придётся создавать его самостоятельно. Купить помещение, подождать достройки дома, найти арендатора — вот три основных шага этой стратегии. Надо иметь в виду, что помещение помещению рознь и покупать первое попавшееся нельзя. Арендная доходность будет на уровне 8%, а также можно ожидать роста стоимости актива на уровне инфляции.

ИЖС

Загородный рынок продолжает расти, и участки, которые ещё вчера были никому не интересны из–за своей удалённости, постепенно оказываются всё ближе к дорожной и социальной инфраструктуре, что положительно сказывается на их стоимости. В перспективе 3–4 лет можно ожидать, что они будут дорожать значительно быстрее инфляции.

Загородные дома набирают всё большую популярность ввиду тренда на загородный отдых и недостатка качественных мест размещения. Однако существуют и риски, связанные, к примеру, с тем, что загородные дома являются новым и не до конца понятным инструментом инвестирования. Могут возникнуть трудности с выбором инвестиционно привлекательного места для размещения коттеджей. Наблюдается отсутствие опытных игроков. Кроме того, при отсутствии (банкротстве) УК могут возникнуть сложности самостоятельного управления и поиска новой компании. Загородный дом средней площадью 60–80 кв.м. в среднем обойдётся в 9–10 млн рублей с доходностью от сдачи в аренду примерно 9%.

Другие варианты

Ещё один вариант — дистресс–активы в жилой и коммерческой недвижимости. Банкротные торги, залоговое имущество банков, непрофильные активы корпораций — во всех этих нетрадиционных источниках можно найти недвижимость по цене значительно ниже рынка. Естественно, низкая цена сопровождается повышенной сложностью проверки объекта и проведения сделки. Доходность этой стратегии составляет около 15% при рентном подходе или свыше 40% при спекулятивном.
В продаже есть офисная или складская недвижимость блоками. Вложение в офисный или складской актив, в том числе в стадии строительства, предоставит возможность диверсификации, получив доходность порядка 10% годовых и дополнительную доходность от роста стоимости актива во времени.

Наконец, вложение в паи фондов недвижимости — это возможность получать доход от 10–13% годовых с последующей индексацией арендной платы и ростом стоимости самой недвижимости во времени. Коммерческая недвижимость стабильно приносит доход благодаря арендному потоку, при этом инвестору не нужно самостоятельно управлять объектами.