В Петербурге сокращается объём рынка элитного жилья

 

Сейчас в Петербурге в продаже находится 121,7 тыс. м2 премиального жилья (год назад было 164 тыс.). При этом за первые полгода объем сделок с ним составил 27,2 тыс. м2 против 22,6 тыс. в январе–июне 2019–го. Таким образом, за прошедший год предложение сократилось более чем на четверть, а продажи, напротив, увеличились на 20,4%.

Как говорят эксперты, если спрос не снизится, а девелоперы не начнут активно выводить на рынок новое предложение (с чем есть сложности), то впервые за последние 10 лет покупатели столкнутся с дефицитом премиальной недвижимости.

Метры заканчиваются
На первичном рынке наблюдается тенденция к сокращению ассортимента элитных квартир. Новых проектов выводится крайне мало, а реализация текущих постепенно заканчивается. В период с января по июнь 2020 года было реализовано четыре элитных комплекса (“Монферан”, “Смольный парк”, “Крестовский de lux”, “Привилегия”), в которых осталось менее 5% свободных квартир.

На конец июня 2020 года основная доля предложения элитного жилья (55%) находилась в готовых жилых объектах или запланированных к сдаче в текущем году. За год доля предложения в элитных жилых комплексах на начальных стадиях строительства снизилась с 39 до 17%, основная причина — лимитированный вывод нового предложения в продажу.

С начала года объем предложения снизился на 10%. Это объясняется тем, что рынок в данном классе традиционно пополняется новым предложением нерегулярно, в сегменте работает ограниченное количество девелоперов. Каждый из них решает вопрос о выводе новых проектов в зависимости от реализации уже имеющегося предложения.

Сегодня многие девелоперские компании, реализующие проекты в высоких ценовых сегментах, заняли выжидательную позицию и не спешат выводить на рынок новые проекты, сконцентрировавшись на реализации уже запущенных. Это можно объяснить в целом складывающейся неопределенной ситуацией на рынке из–за пандемии и ее последствий.
В первом полугодии 2020 года реализованы 222 премиальные квартиры средней площадью 122 м2. Объем спроса за первые 6 месяцев превысил аналогичный показатель прошлого года на 21%. Это обусловлено в том числе ослаблением рубля в начале года. На этот период пришлась большая часть всех сделок полугодия — 68%. Во II квартале покупатели проявили меньшую активность.

Снижение предложения при высоком спросе уже сказалось на стоимости премиальной недвижимости. Средневзвешенная цена предложения на конец июня составила 365 тыс. рублей за 1 м2, что на 7% превышает показатель конца 2019 года.

Наиболее популярным бюджетом покупки на рынке элитной недвижимости остается диапазон 20–35 млн рублей (38% сделок). В первом полугодии покупатели стали в большей степени приобретать небольшие квартиры стоимостью менее 20 млн рублей (+19 процентных пунктов по сравнению с первой половиной прошлого года). Одновременно увеличилась доля высокобюджетных сделок: прирост доли квартир стоимостью свыше 90 млн рублей составил 5 п. п. Кроме того, одним из трендов 2020 года стало снижение средней площади проданной квартиры до 113 м2 (–12% за квартал), что говорит об оптимизации клиентами бюджетов.
Еще одна тенденция 2020 года — усиление спроса на дома с небольшим числом соседей. Если в 2019 году для 57% клиентов масштаб жилого комплекса не имел значения, то в 2020–м эта доля уменьшилась на 7 п. п. Заметно возросла доля потенциальных покупателей, желающих приобрести  недвижимость в малоквартирных домах (до 50 квартир).

Негде строить
Одна из проблем связана с тем, что большая часть проектов сконцентрирована в элитных локациях Петровского острова (39%) и Петроградской стороны (28%), где свободные места уже закончились.
Когда завершается освоение определенной элитной локации, девелоперы начинают рассматривать и вовлекать в оборот новые территории. Так было, например, с Крестовским островом, после “покорения” которого началось развитие проектов на Петровском острове. Но в данный момент проблема в том, что подобной локации–замены пока так и не появилось.

В Петербурге непросто найти территорию, сочетающую набор качеств для престижной жилой локации: расположение в историческом центре или непосредственно у его границ, вид на воду и зеленые насаждения, отсутствие поблизости крупных индустриальных объектов, достаточная площадь.
До конца года ожидается старт продаж нескольких элитных объектов, в результате чего предложение на рынке может увеличиться примерно на 13 тыс. м2, но это не закроет и квартального спроса на элитное жилье, добавляют эксперты.