Закрытие льготной ипотеки грозит спадом в темпах строительства жилья в России

Два года подряд в России высокие показатели по вводу жилой недвижимости.
В 2022 году в России было построено 102.7 млн кв.м. жилья, а в 2023-м на 7,5 % больше — 110.44 млн кв.м. Это стало абсолютным рекордом за всю историю страны. Согласно нацпроекту, в 2024 году строители должны сдать 90 млн кв.м., но эксперты считают, что по факту получится больше, возможно, будет побит и рекорд 2023-го. К 2030 году поставлена задача выйти на 120 млн кв.м. в год.

Однако есть мнение, что закрытие льготной ипотеки приведёт к снижению спроса или его постепенному перераспределению на вторичный рынок и малоэтажную застройку. Это в итоге может привести к снижению показателей.

Ипотечное «ушко»

Рынок жилья оказался в неопределённости из–за скорого завершения льготной ипотеки, служившей двигателем рынка. Именно под неё в последние годы девелоперы ускоряли запуск новых проектов и активизировали маркетинговые программы. Количество проектных деклараций и разрешений на строительство сегодня выше, чем в 2022–2023 годах.

В начале 2024 года из–за пересмотра условий льготной ипотеки было зафиксировано заметное снижение спроса. Но к весне ситуация постепенно выровнялась, спрос начал восстанавливаться. Ожидается, что ситуация к лету будет выглядеть более–менее стабильной. Прогнозировать ситуацию на рынке во втором полугодии никто не берётся, всё будет зависеть от доступности новых ипотечных госпрограмм. Сейчас спрос поддерживается в основном за счёт субсидируемых в рамках ипотечных гос¬программ продуктов от застройщиков, а рассрочка, кешбэк, акционные скидки играют лишь вспомогательную роль.

Также российские девелоперы жилья в январе–марте 2024 года вывели на рынок более 1.3 тыс. многоквартирных домов (на 225.3 тыс. квартир совокупной площадью 11,1 млн кв.м.) — на 25 % больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В 2023 году начал увеличиваться объём нераспроданного жилья, при этом застройщики продолжили свою деятельность, и к концу года объём строящихся жилых домов, несмотря на несколько поутихший энтузиазм, вырос. Привлекательность вторичного рынка продолжит снижаться, а новостройки всё так же останутся драйвером развития рынка.

Стройка от населения

В I квартале 2024 года в России введено 29.3 млн кв.м. жилья, что на 1.5 % больше, чем годом ранее, но большая часть новостроек — это индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Многоквартирных домов сдано всего 9 млн. кв.м., что на 25 % меньше прошлогодних показателей.

Прирост объёмов ввода обеспечивает индивидуальное домостроение. На его долю в I квартале пришёлся в 3 раза больший объём — чуть больше15 млн кв.м. Это на треть больше, чем годом ранее. На начало II квартала в жилом строительстве находится почти на 10 млн кв.м. больше, чем в прошлом году. С другой стороны — на вводе сейчас проекты, запущенные в 2021–2022 годах, когда количество стартов заметно снизилось. Вероятно, в этом и следующем годах будет сохраняться картина с уменьшением доли МКД.

В то же время в марте Минстрой сообщил, что общий градостроительный потенциал, оцениваемый в объёмах в разрешениях на строительство, — почти 450 млн кв.м. Это на 18.6 % больше, чем по состоянию на март 2023-го. С учётом среднего цикла строительства такой задел позволяет обеспечить ввод недвижимости по итогам ближайших лет с превышением показателя 100 млн кв.м.

Доля ИЖС неуклонно растёт по всей стране. Среди федеральных округов самый высокий объём наблюдается в Центральном ФО, где население с начала года построило 3.73 млн кв.м. жилья. Второе место у Приволжского ФО — 3.36 тыс. кв.м., третье — у Южного (1.75 млн кв.м). Далее идут: Северо-Кавказский — 1.62 млн кв.м., Сибирский — 1.43 млн кв.м., Уральский — 1.4 млн кв.м., Северо-Западный — 1.21 млн кв.м. и Дальневосточный — 560 тыс. кв.м.
Развитие такой застройки могло бы идти ещё быстрее, если бы не транспортная составляющая. Сегодня фактически возникает вопрос выбора между американской и европейской моделью. В первом случае развитое дорожное хозяйство, тотальная автомобилизация, а также распределение рабочих мест по территориям позволяют почти не обращать внимания на удалённость новых посёлков от крупных городов. Во втором случае ставка делается на малоэтажную многоквартирную застройку городов с развитием общественного транспорта и в парадигме «15-минутного города» (с плавным переходом к частным домам).

Перераспределение спроса на рынке жилья в пользу частных домов подтверждают аналитики сервисов продаж недвижимости. По их данным, за прошлый год Сбербанк выдал 106.3 тыс. ипотек на ИЖС на общую сумму 476.9 млрд рублей. По отношению к 2022 году показатели выросли в 4.4 и 4.8 раза соответственно.

Выше среднего

Уверенный рост спроса, обращающий на себя внимание, демонстрирует премиальный сегмент — в первую очередь в Москве и Петербурге. На рынке по-прежнему много потенциальных клиентов, у которых есть деньги, и они готовы их тратить, однако выбор подходящих объектов недостаточен и быстро вымывается. Так, в Петербурге в I квартале 2024 года продано на 30 % больше лотов бизнес-класса по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Если в “комфорте” спрос завязан на ипотеку, то в «бизнесе» на неё приходится лишь треть сделок, а на рассрочки — 60 %. Многие инвесторы переключились с вложений в зарубежную недвижимость (это стало трудно и дорого) на объекты внутри страны. И это тоже идет рынку в плюс. Недвижимость остаётся наилучшим способом сохранения накоплений, ведь она почти никогда не падает в цене.