Прогнозы Центрального Банка по недвижимости
Отмена массовой льготной ипотеки позволила замедлить темпы роста цен на жильё, а в некоторых регионах они даже снизились.
Дальнейшее снижение напрямую связно с инфляцией, на которую влияет ставка. Вопросы у ЦБ сейчас к рассрочке.
Что будет с ценами на жильё при двузначной ставке
«Для нас важно замедление общей инфляции, потому что оно будет и сдерживать рост цен на жильё, и сократит давление на реальные доходы граждан. Это и есть путь к тому, чтобы повысить доступность жилья. По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке. Сейчас они действительно очень высокие», — заявила глава ЦБ на пресс-конференции.
Эльвира Набиуллина напомнила, что основное условие доступности жилья — когда рост доходов опережает рост цен на жильё, но в последние годы тенденция была обратной. Глава Центробанка РФ подчеркнула, что «сейчас ситуация меняется».
«Мы видим, что и после повышения ключевой ставки, и после отмены безадресной ипотеки, а у нас осталась, кстати, широкомасштабно адресная ипотека, но вот с отменой такой безадресной ипотеки подорожание жилья замедлилось», — обратила внимание глава ЦБ РФ.
Что сказала Набиуллина про рассрочку
В текущих условиях беспокойство регулятора вызывает не ипотека, а рассрочка от застройщиков, доля которой в продажах выросла с 20 до 40%. Такая рассрочка составляет в среднем 1-2 года.
«У нас действительно есть беспокойство, потому что широкое распространение этих схем, оно создает риски как для покупателей, так и для самих застройщиков», — заявила Набиуллина.
Глава ЦБ назвала две главные проблемы для покупателя — оценка риска при замене рассрочки на ипотеку, а также неконтролируемый банками рост долговой нагрузки. В первом случае покупатель рассчитывает на получение ипотечного кредита, но его никто не гарантирует.
«Это долг, и данные об этом долге не передаются в бюро кредитных историй. Человек пришёл в банк за кредитом, за другим. А по данным о том, что у него есть долг и может ли он обслуживать дальше этот долг, банк не может сделать вывод», — так пояснила глава ЦБ ситуацию с долгами.
Застройщики при этом также могут столкнуться с рисками при предложении рассрочки, в первую очередь речь идёт о заполнении эскроу-счетов, по которым и выдаются льготные кредиты.
«Если человек покупает жильё в рассрочку, соответственно, не наполняются эскроу-счета, и застройщики могут потерять то по сути дела льготное финансирование, которое они сейчас получают под проекты. Потому что наполнение эскроу-счетов ведёт к тому, что застройщики получают кредиты по достаточно низким ставкам», — отметила Набиуллина.
Прогноз по жилью: охлаждение и ожидание
Согласно прогнозу, в 2025 году банки в текущих условиях ДКП выдадут физлицам около 9.1 трлн рублей — почти на 30% меньше, чем в 2024 году. Больше всего сократятся выдачи кредитов наличными и ипотеки. Драйвером сегмента жилищных кредитов останутся госпрограммы — сегодня на них приходится 85-90% ипотечных продаж.
К смягчению денежно-кредитной политики регулятор если и приступит, то только к концу года. Это означает, что давление на спрос и потребительские настроения по-прежнему будет высоким, а доступность ипотеки, соответственно, низкой. И это заложено в модели компаний.
В этих условиях девелоперам придётся ещё более рачительно относиться к расходам, внимательнее работать с себестоимостью, ликвидностью и человеческими ресурсами, искать новые релевантные текущему моменту инструменты продаж.