Дефицит не подхлестнул спрос: в Петербурге упали продажи элитного жилья

Продажи в элитном сегменте жилой недвижимости в первом полугодии снизились даже по сравнению с тяжёлым прошлым годом.

По данным Knight Frank St Petersburg, в январе-июне в Петербурге реализовано 23,3 тыс. м2 элитного жилья (183 квартиры), что на 14% ниже объёма продаж за аналогичный период 2020 года.

При этом объём предложения продолжает сокращаться. На 1 июля общая площадь представленных на первичном рынке элитных квартир составляет 107 тыс. кв.м. (815 штук). Это самый низкий показатель с 2011 года. На начало 2021–го экспонировалось 114 тыс. м2. А, к примеру, 5 лет назад — 184 тыс. элитных «квадратов».
В первой половине года рынок пополнился всего двумя новыми проектами в центре города — ЖК «Три грации» и «Дом Балле».

Свободных мест в подходящих для премиума локациях уже практически не осталось.
«Дефицит предложения на рынке премиальной недвижимости сохранится и в будущем. Новые объекты не успевают покрыть растущий спрос в высоком сегменте», — замечает директор по продажам группы «Аквилон» Егор Фёдоров.
«Сокращение предложения обусловлено исчерпанием земельных участков под застройку в элитных локациях — на Крестовском острове и особенно в историческом центре города, где девелоперы сталкиваются с различными ограничениями, а также с противостоянием градозащитников. При небольшом количестве ввода новых проектов спрос смещается в сторону “новой” вторички — квартир в жилых домах, построенных 10–15 лет назад», — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Как говорят участники рынка, дефицит локаций для строительства элитного жилья в Петербурге нарастает уже не первый год, поэтому сложившаяся ситуация с ограниченным предложением вполне закономерна. Это неизбежно приводит к росту цен.
«Предпосылок для их снижения мы не видим, наоборот, они будут увеличиваться. Причём влияние здесь оказывает не только сокращающееся предложение и вымывание наиболее ликвидных лотов, но и рост цены в тех элитных проектах, которые интересны искушённому покупателю с точки зрения качества и инновационных характеристик продукта. В Петербурге таких проектов всегда было немного, благодаря чему их ценность всегда растёт независимо от рыночной конъюнктуры», — считает Ксения Садкова из компании Legenda.
По данным Knight Frank St Petersburg, средний бюджет сделки в первом полугодии оказался на 23% выше, чем годом ранее, и достиг 48,4 млн рублей. Причины — существенный прирост средней цены квадратного метра и увеличившийся метраж выбираемой квартиры.
«Рынок элитной недвижимости достаточно консервативен с точки зрения площадей проектируемых квартир. По–прежнему покупатели стремятся приобрести жильё большой площади с просторной гостевой зоной и выделенными приватными зонами — мастер–спальнями. Что касается трендов, то они в основном связаны с покупательскими предпочтениями в рамках отдельных элементов в жилых комплексах», — рассказывает Мария Дуганова, директор по продажам и управлению недвижимостью компании «Бронка Девелопмент».

С ней согласна генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова. «Средняя площадь приобретаемой квартиры составила 154 кв.м., что на 54% больше, чем в первые 6 месяцев прошлого года. Отчасти это связано с уроками пандемии, во время которой клиенты предпочитали выбирать квартиры с большим количеством спален и просторными террасами. Но отчасти и с текущей ситуацией на рынке, на котором остаются в основном крупногабаритные квартиры, а новых элитных объектов в открытой продаже не появляется», — рассказывает она.
При этом средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках на конец июня составила 463,6 тыс. рублей за 1 кв.м., что на 11% выше итогового значения 2020 года.

Стоимость жилья растёт и на вторичном рынке. Так, по данным Knight Frank St Petersburg, по итогам анализа элитных жилых комплексов, построенных после 2010 года и расположенных в четырёх центральных районах города, было установлено, что средняя цена на вторичном рынке элитной недвижимости составила 576 тыс. рублей за 1 кв.м., что на 24% выше средней цены строящихся объектов на первичном рынке.

При этом, по словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers, в долларах цены не выросли. «Скорее они будут подтягиваться к долларовому уровню прошлых периодов», — говорит эксперт.

Острова притягивают
Наиболее представленной на первичном рынке является Петроградская сторона: на конец июня там находилось 37% свободных элитных площадей (+9 п. п.за год). Важным изменением стало обновление предложения в традиционных для элитной недвижимости локациях — Адмиралтейском районе и возле Таврического сада. Благодаря выходу новых проектов их доли в структуре предложения увеличились на 7 и 5 п. п. соответственно. Реализация квартир и отсутствие новых жилых комплексов на Крестовском и Петровском островах привели к сокращению долей этих локаций, годовое снижение — по 5 п. п.

«Предложение в сегменте по–прежнему сосредоточено в Петроградском районе (Петровский остров). Однако ожидаются старты и в других локациях — например, Setl Group готовится вывести на рынок проект премиум–класса на Васильевском острове», — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Наиболее высокая стоимость квадратного метра зафиксирована на Каменном и Крестовском островах и на Петроградской стороне. Верхняя граница ценового диапазона в некоторых объектах этих локаций достигает 1,2–1,5 млн. рублей за 1 кв.м.

Как говорит Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1», особым спросом в последние несколько месяцев пользовались квартиры с террасами. «На фоне новой волны пандемии петербуржцы активно интересовались именно таким жильём. В мае–июне было столько покупателей на видовые квартиры с террасами, что чуть дело до драки не дошло», — рассказывает она. По её словам, основными покупателями были петербуржцы и иностранные граждане.
А вот в Knight Frank St Petersburg говорят, что ощутимо увеличилась доля региональных клиентов — сразу на 18% к аналогичному периоду прошлого года. Интерес к приобретению элитного жилья в Санкт–Петербурге проявляли жители Калининграда, Москвы, Ярославля, Омска, Томска, Перми, Тюмени.

«Элитная недвижимость в целом повторяет ситуацию в других сегментах — продажи снижаются из–за сокращения предложения. Новые проекты за последнее время можно пересчитать по пальцам: по одному жилому комплексу в Центральном районе, на Крестовском и Петровском островах и на Петроградской стороне. В ближайшее время мы выведем в продажу проекты на наб. реки Карповки и в Центральном районе. Тем самым несколько улучшим статистику, однако в 2021 году на рынке всё равно останется дефицит. Сделок становится меньше, но средний чек увеличивается. Тем самым даже при количественном сокращении в финансовом выражении сегмент всё равно растёт. Опять–таки, как и остальные категории недвижимости.» — СЕРГЕЙ СОФРОНОВ, Коммерческий директор ГК «ПСК»

«В Петербурге наблюдается дефицит участков под элитные проекты в локациях рядом с центром города. Новые объекты в границах исторической застройки редко выходят в продажу, происходит вымывание предложения, отсюда и снижение показателей продаж. По нашим оценкам, общая доля премиум–жилья на первичном рынке составляет порядка 8%, при этом большая часть лотов в объектах, находящихся в продаже, куплена. В последние годы элитная недвижимость всё чаще строится за пределами Центрального района — концепция и качество проекта перевешивают значимость такого фактора, как локация. Во втором полугодии цены продолжат расти. Пополнение предложения новыми объектами, возможно, стабилизирует ценовую динамику. Резких скачков вверх мы не увидим, но и дисконта ждать не стоит.» — АЛЕКСАНДР АНДРИАНОВ, Первый вице–президент Glorax

«Элитный сегмент всегда составлял не более 10% от всего объёма предложения на рынке жилья. В нём очень высокие требования к выбору участка под застройку. Сегодня это часто территории, которые высвобождаются под бывшими промышленным предприятиями, некоторые лакуны в обжитых кварталах исторического центра. Но там долгие месяцы уходят на проработку проекта, переговоры с градозащитниками и соседями. Поэтому можно сказать, что помимо общего спада на рынке недвижимости в сегменте значимым фактором является просто отсутствие ликвидного предложения. Это общая проблема рынка недвижимости в Петербурге, но здесь она стоит острее.» — ОЛЬГА УЛЬЯНОВА, ГК «Полис Групп»