Первичная недвижимость Петербурга в спячке до лета

В Петербурге продажи жилья в феврале 2026 года упали на треть

Февраль 2026 года оказался одним из самых слабых месяцев за последние годы для первичного рынка жилья. Во втором месяце было заключено 2569 договоров долевого участия (ДДУ). Это на 33% меньше, чем в январе, и на 36% меньше декабрьского пика. В Ленинградской области зарегистрирован 1871 ДДУ, снижение к январю составило 23%. Суммарно по агломерации рынок потерял треть объёма продаж за один месяц. Если же брать за точку отсчёта декабрь 2025–го — один из самых сильных месяцев в истории наблюдений (5563 сделки на 210,36 тыс. м2), — то падение выглядит катастрофическим: –54% по количеству и –55% по площади.

Однако, если сравнивать год к году, то продажи выросли, в Ленобласти достаточно сильно.

Причины спада на рынке жилья

Механизм таких падений всегда одинаков: искусственный пик спроса, созданный каким–либо внешним триггером (ожидание повышения ставок, изменение ипотечных программ, конец льготного периода), неизбежно оставляет яму в последующие месяцы.

Главным триггером февральского провала стали изменения в программе семейной ипотеки, вступившие в силу с 1 февраля 2026 года. А чуть раньше, с 1 января 2026 года, Минфин снизил размер субсидии банкам, выдающим льготные кредиты, на 0,5 п. п. — до 2%, что напрямую повлияло на уровень одобрения.

За текущим спадом также стоят и более глубокие структурные факторы. Ключевая ставка ЦБ, остающаяся на запретительном уровне, фактически заблокировала рыночную ипотеку как инструмент покупки жилья. Рыночная ставка по ипотеке сегодня составляет 18–20% годовых — при таких условиях платёж по кредиту на типовую петербургскую квартиру превысит большинство зарплат. Основную поддержку спросу сегодня обеспечивает семейная ипотека. При этом часть сбережений населения продолжает размещаться на депозитах, где сохраняются привлекательные ставки.

Рост себестоимости строительства при дорогом финансировании вынуждает девелоперов осторожнее подходить к запуску новых проектов, что дополнительно сокращает предложение. В Петербурге фиксируется дефицит качественных площадок под застройку — значительная часть новых запусков в массовом сегменте смещается в Ленинградскую область.

Почему растут цены

Самое парадоксальное явление февраля 2026 года — рост цен на фоне падения спроса. Средняя цена квадратного метра в Петербурге по заключённым ДДУ составила 332 628 рублей — это на 21% выше, чем годом ранее. За месяц средневзвешенная цена первичного предложения в Петербурге выросла на 1,1% — до 371 тыс. руб. / кв.м..

В Ленобласти за последний год рост составил 30%. При этом именно за последние 3 месяца цена выросла с 142–144 тыс. до 181 тыс. рублей за «квадрат», что стало беспрецедентным скачком для традиционно стабильного областного рынка.

Одновременное падение продаж и рост цен объясняются несколькими факторами. Во–первых, продолжает увеличиваться себестоимость строительства. Во–вторых, меняется структура продаж: в период ипотечного ажиотажа декабря–января активнее покупались доступные квартиры в дешёвых проектах, тогда как в феврале выросла доля более дорогих лотов. В–третьих, девелоперы перешли на «скрытые» скидки — через рассрочки, трейд–ин, акции, — не трогая при этом официальные прайс–листы.

Когда ждать восстановления

Ряд участников рынка рассчитывает на его быстрое восстановление. В марте уже есть оживление спроса. На него влияют в том числе удобные программы, которые позволяют покупателям вносить минимальные ежемесячные платежи на период строительства.

Консенсус экспертного сообщества сводится к следующему: устойчивое восстановление рынка требует снижения ключевой ставки ЦБ до уровня 14% и ниже.

Дополнительным позитивным фактором может стать обновление условий семейной ипотеки, проект которого ожидается в начале июня. Если программа будет расширена — это способно дать рынку краткосрочный импульс, аналогичный тому, что произошёл в декабре 2025–го — январе 2026–го перед введением ограничений.