Вторичка в недавно построенных домах впервые стала дороже новых ЖК
Вторичное жильё в недавно сданных домах обгоняет по цене первичную недвижимость. На ситуацию виляет не только покупательские предпочтения.
Средняя цена квадратного метра в домах, построенных после 2020 года, достигла 285 тыс. рублей, что впервые превысило аналогичный показатель в строящихся домах — 279,8 тыс. рублей за кв.м.
Доля объектов, введённых в эксплуатацию с 2020 по 2025 год, составляет 19% всего объёма вторичного рынка. Эти квартиры — наиболее дорогие на сегодняшний день. Далее идут дома, построенные в 2015–2020 годах: на их долю приходится 15% предложения, а средняя цена квадратного метра составляет 269 тыс. рублей.
В совокупности «новое» жильё, введённое после 2015 года, формирует треть (34%) всей вторички, демонстрируя переориентацию покупателей в пользу новых домов, но с готовой инфраструктурой и без рисков, связанных со строительством.
Схожие цифры приводит консалтинговый центр: В Петербурге с февраля 2025 года средние цены предложения новой вторички (2010+) достигли уровня цен предложения на первичном рынке. В последний раз паритет цен наблюдался в начале 2022 года (последние 3 года цена квадрата в новой вторичке в среднем на 3–5% отставала от цен на новостройки). Суперновая вторичка (с 2020 года) в Санкт–Петербурге, без зон элитного домостроения, по расчётам, составляет 254 тыс. руб. за кв.м. и также сопоставима с ценой новостроек (258 тыс. руб. за кв.м.).
Внутриквартальная конкуренция
Сейчас вторичный рынок (особенно новые дома) вступил в прямую конкуренцию с застройщиками, у которых из инструментов остались только семейная ипотека и программы рассрочки.
Из последствий ожидается коррекция цен застройщиков: в тех городах, где ценовой разрыв между вторичкой и первичкой значительный, это произойдёт быстрее.
Высокая цена сверхновой вторички во многом также связана с завышенными ожиданиями продавцов. Они покупали квартиры относительно недавно, нередко, когда фаза роста цен уже заканчивалась. Они больше склонны ориентироваться на цены первичного рынка, а не на окружение на вторичном.
Риелторы обращают внимание на то, что сравниваются именно рекламные цены, а подход к их формированию на вторичном и первичном рынке разный.
Собственники на вторичном рынке стремятся выставить квартиры по максимальной цене, постепенно снижая её и принимая запросы на скидки от покупателей. А застройщики при рекламе новостроек стараются показывать наиболее дешёвые и привлекательные варианты, чтобы привлечь клиентов, а затем предлагают более дорогие квартиры.
Часто квартиры выставляют на продажу инвесторы, которым нужно заработать.
Всё готово для жизни
Отдельное конкурентное преимущество сверхновой вторички — её «обжитость».
Сданные 3–5 лет назад дома — это уже жилая среда: ЖК обжиты, без строительной пыли, с работающей инфраструктурой, чистыми и досанкционными МОПами, а часто и с ремонтом. У покупателей это вызывает больше доверия, чем перспектива жить на стройке ещё 3 года.
В целом стоимость новостройки прирастает в первый год после передачи ключей примерно на 5–7%, а за первые 3 года после ввода — в среднем на 20%.
При этом, по прогнозам экспертов, в Петербурге ситуация особая: сверхновая вторичка будет дорожать просто потому, что первичка почти не строится.
Объёмы нового строительства в Петербурге снижаются на протяжении последних 5 лет (с 12 млн кв.м. в 2020 году до 5.5 млн в 2025–м) — более чем в 2 раза. Стройка смещается на территории, формально относящиеся к Ленинградской области.