Статьи и новости

Тенденции рынка апартаментов

В 2020-м целый ряд факторов сработал на повышение инвестиционной привлекательности недвижимости. Однако прошедший год продемонстрировал, что время «вложений в бетон» прошло: покупатель стал больше внимания уделять таким пунктам как ликвидность объекта и его потенциальная доходность.

Среди явных тенденций эксперты также отмечают увеличение количества частных инвесторов, интересующихся коммерческой недвижимостью, в том числе, апартаментами.

Так анализ поведенческих особенностей показал, что локация объекта по-прежнему первостепенна при принятии решения о приобретении, но современный потребитель стал уделять гораздо больше внимания качеству строительства и репутации девелопера. Общая концепция проекта, комплексный подход к реализации, внешняя и внутренняя инфраструктура — тоже в числе приоритетных критериев выбора. При этом, сегодня потенциального покупателя интересуют не столько видовые характеристики объекта, сколько возможные варианты получения дохода.

Клиент стал более требовательным и «подготовленным»: он осознаёт разницу форматов и умеет оценить качество предложения. Определённое удобство создаёт тот факт, что в Петербурге рынок апартаментов чётко сегментирован: инвестор может подобрать релевантный продукт под конкретные задачи. С другой стороны, сложностей добавляет текущая ситуация — новых проектов немного, ликвидные варианты быстро «уходят», грядущие изменения в законодательстве, касающиеся статуса апартаментов, держат рынок в некоторой «напряжённости». Впрочем, момент создаёт возможности.

Так, одним из факторов, который «подогревает» интерес к апартаментам и играет на повышение стоимости уже сейчас — ожидаемое изменение правового статуса данного вида недвижимости. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в конце мая на коллегии Минстроя сообщил, что соответствующий законопроект может быть внесён на рассмотрение Госдумы в осеннюю сессию. К 1 июля должна быть создана рабочая группа, задача которой, по словам чиновника, «принять наиболее оптимальное для всех решение» — поскольку «ситуация по апартаментам совершенно разная», требуется учесть специфику регионов.

Уже сегодня эксперты рынка предполагают разные сценарии развития событий. Называя разные цифры, все сходятся в одном: стоимость квадратного метра повысится. Одни специалисты говорят о том, что апартаменты «сравняются» с квартирами; другие прогнозируют, что в зависимости от сегмента и класса, а также рыночных факторов, рост цен составит от 10 до 20%. Чем больше у объекта шансов получить жилой статус, тем вероятнее его подорожание — и соответственно, существенная наценка при перепродаже. С этой точки зрения для потенциального инвестора наиболее привлекательны несервисные варианты этого вида недвижимости.

Если сравнивать «классику» в виде квартир и апартаменты, то жильё на данный момент проигрывает в доходности. При этом эксперты рынка отмечают, что у покупателя сегодня вполне приземлённые ожидания: их скорректировала экономическая ситуация. А вот порог входа и срок окупаемости по-прежнему ниже в случае апартаментов. Особенно явно читается разница в стоимости квадратного метра, если сравнивать объекты в одном проекте.
Перспективы как ориентир

Продолжая разговор об изменившихся предпочтениях, стоит отметить, что сегодня покупателю важно, насколько проект вписывается в рамки актуальной повести — можно ли счесть концепцию достаточно современной, продуманы ли технические решения. По сути, будет ли объект востребован не только в ближайшем будущем, но и в перспективе 5–10 лет.

Особенностью 2021 года стал повышенный интерес частных инвесторов к объектам «побольше». Если ранее, по оценкам специалистов, хитом продаж были апартаменты площадью до 30 м2, то сегодня фокус сместился в сторону вариантов с квадратурой ближе к 40 м2. Девелоперы предусмотрели запрос на разнообразие планировочных решений.
При этом, если значимость такого критерия, как цена апартаментов, не слишком высока, то наличие вариантов условий покупки становится всё более важным для потенциального инвестора при принятии решения. Хотя здесь стоит вспомнить ещё об одном правиле рынка, которое продолжает действовать: выгодные предложения — и в плане стоимости, и в части доходности — это про проекты на ранней стадии реализации, а также старты продаж.
Совокупность всех факторов, повышающих привлекательность апартаментов привела к тому, что, по данным аналитических агентств, с марта в Петербурге растёт спрос на данный вид недвижимости. Стоимость «движется в том же направлении». И эксперты прогнозируют, что, при существующем дефиците предложения, к концу лета цены зафиксируются на более высоком уровне, чем сейчас.

;